Polski rynek magazynowy w I połowie 2025 r. pozostaje stabilny mimo spadku nowej podaży i ostrożniejszego podejścia deweloperów. Popyt brutto osiągnął 2,95 mln mkw. (+10% r/r), z rosnącym udziałem renegocjacji. Inwestorzy coraz chętniej wybierają transakcje typu sale & leaseback, a wolumen inwestycyjny wzrósł o 135% r/r. Rynek dojrzewa, a w centrum uwagi są dłuższe umowy najmu, ESG oraz kluczowe huby logistyczne.
W pierwszej połowie 2025 r. rynek nieruchomości przemysłowo-logistycznych w Polsce utrzymał stabilny wzrost. Całkowite zasoby zwiększyły się o 7% r/r do 36,03 mln mkw. mimo spadku nowej podaży (1,15 mln mkw.; -30% r/r) i ostrożniejszego podejścia deweloperów do nowych inwestycji (1,47 mln mkw.; -26% r/r). W sektorze rosła liczba renegocjacji, co wpłynęło na popyt brutto – 2,95 mln mkw. (+10% r/r). Stawki czynszów ofertowych pozostawały stabilne. Pomimo niepewności makroekonomicznej sektor utrzymuje mocne fundamenty i pozostaje atrakcyjny dla inwestorów. AXI IMMO prezentuje raport „Rynek magazynowy w Polsce I połowa 2025 r.”.
Rynek inwestycyjny – popularność sale & leaseback
Wolumen transakcji inwestycyjnych osiągnął 694 mln EUR (+135% r/r). Segment magazynowy odpowiadał za 40% całkowitej wartości inwestycji. Duże znaczenie miały transakcje sale & leaseback, w tym spektakularna sprzedaż dwóch obiektów Eko-Okien za 253,5 mln EUR dla amerykańskiego REIT Realty Income.
„Na rynku inwestycyjnym widzimy wyraźny powrót kapitału, szczególnie w sektorze magazynowym. (…) Transakcje typu sale & leaseback zyskują na popularności. Przy odpowiednim WAULT i atrakcyjnej cenie stanowią dziś ciekawy produkt inwestycyjny,” komentuje Grzegorz Chmielak, Dyrektor Działu Rynków Kapitałowych, AXI IMMO.
Popyt: wzrost renegocjacji
Popyt brutto wyniósł 2,95 mln mkw. (+10% r/r), z czego popyt netto spadł o 17% r/r do 1,34 mln mkw., co potwierdza większą rolę przedłużeń.
Anna Głowacz, Dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych, AXI IMMO: „Sytuacja popytowa (…) różniła się w zależności od regionu, przy czym obserwujemy naturalny wzrost liczby renegocjacji umów, co związane jest z wygaśnięciem kontraktów zawieranych w okresie boomu w latach 2020-2021. (…) Mimo to, fundamenty rynku magazynowego pozostają mocne (…)”.
Największą aktywność odnotowano na Mazowszu (566 tys. mkw.), Śląsku (524 tys. mkw.) i Dolnym Śląsku (429 tys. mkw.). Wrocław wyróżnił się aktywnością e-commerce. Podaż: mniej projektów, stabilne pustostany
Całkowite zasoby osiągnęły 36,03 mln mkw. (+7% r/r), a nowa podaż – 1,15 mln mkw. (-30% r/r). Najwięcej powierzchni oddano na Dolnym Śląsku (344 tys. mkw.), Śląsku (256 tys. mkw.) i Mazowszu (155 tys. mkw.). Wśród największych projektów znalazły się P3 Wrocław (95 tys. mkw.), GLP Wrocław V (67,6 tys. mkw.) i Panattoni Park Sosnowiec Expo (62,1 tys. mkw.). W budowie było 1,47 mln mkw., z czego 41% w formule spekulacyjnej. Pustostany pozostały stabilne – 8,2%. Najwyższe wskaźniki zanotowano w woj. lubuskim (18,4%) i świętokrzyskim (17,2%). Spośród głównych rynków najwięcej powierzchni do wynajęcia odnotowano na Dolnym Śląsku (542 tys. mkw.), Mazowszu (477 tys. mkw.) i w Łódzkiem (452 tys. mkw.).
Stawki czynszowe
Czynsze bazowe w big-boxach utrzymywały się w przedziale 3,6–6,5 EUR/mkw./m-c, a w topowych lokalizacjach przekraczały 6 EUR. Deweloperzy oferowali zachęty przy dłuższych umowach, a koszty eksploatacyjne rosły z powodu energii i pracy.
Dojrzałość rynku
Renata Osiecka, Partner Zarządzająca, AXI IMMO: „W drugiej połowie 2025 r. spodziewamy się kontynuacji trendu stabilizacji zarówno po stronie podaży, jak i popytu. (…) Przewidujemy dalszy udział renegocjacji i wzrost znaczenia umów typu pre-let. (…) Widzimy stopniowe dojrzewanie rynku, na którym dominuje pogłębiona analiza nad spekulacją, rośnie znaczenie ESG, w efekcie czego zawierane są dłuższe umowy”.
Rynek inwestycyjny – popularność sale & leaseback
Wolumen transakcji inwestycyjnych osiągnął 694 mln EUR (+135% r/r). Segment magazynowy odpowiadał za 40% całkowitej wartości inwestycji. Duże znaczenie miały transakcje sale & leaseback, w tym spektakularna sprzedaż dwóch obiektów Eko-Okien za 253,5 mln EUR dla amerykańskiego REIT Realty Income.
„Na rynku inwestycyjnym widzimy wyraźny powrót kapitału, szczególnie w sektorze magazynowym. (…) Transakcje typu sale & leaseback zyskują na popularności. Przy odpowiednim WAULT i atrakcyjnej cenie stanowią dziś ciekawy produkt inwestycyjny,” komentuje Grzegorz Chmielak, Dyrektor Działu Rynków Kapitałowych, AXI IMMO.
Popyt: wzrost renegocjacji
Popyt brutto wyniósł 2,95 mln mkw. (+10% r/r), z czego popyt netto spadł o 17% r/r do 1,34 mln mkw., co potwierdza większą rolę przedłużeń.
Anna Głowacz, Dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych, AXI IMMO: „Sytuacja popytowa (…) różniła się w zależności od regionu, przy czym obserwujemy naturalny wzrost liczby renegocjacji umów, co związane jest z wygaśnięciem kontraktów zawieranych w okresie boomu w latach 2020-2021. (…) Mimo to, fundamenty rynku magazynowego pozostają mocne (…)”.
Największą aktywność odnotowano na Mazowszu (566 tys. mkw.), Śląsku (524 tys. mkw.) i Dolnym Śląsku (429 tys. mkw.). Wrocław wyróżnił się aktywnością e-commerce. Podaż: mniej projektów, stabilne pustostany
Całkowite zasoby osiągnęły 36,03 mln mkw. (+7% r/r), a nowa podaż – 1,15 mln mkw. (-30% r/r). Najwięcej powierzchni oddano na Dolnym Śląsku (344 tys. mkw.), Śląsku (256 tys. mkw.) i Mazowszu (155 tys. mkw.). Wśród największych projektów znalazły się P3 Wrocław (95 tys. mkw.), GLP Wrocław V (67,6 tys. mkw.) i Panattoni Park Sosnowiec Expo (62,1 tys. mkw.). W budowie było 1,47 mln mkw., z czego 41% w formule spekulacyjnej. Pustostany pozostały stabilne – 8,2%. Najwyższe wskaźniki zanotowano w woj. lubuskim (18,4%) i świętokrzyskim (17,2%). Spośród głównych rynków najwięcej powierzchni do wynajęcia odnotowano na Dolnym Śląsku (542 tys. mkw.), Mazowszu (477 tys. mkw.) i w Łódzkiem (452 tys. mkw.).
Stawki czynszowe
Czynsze bazowe w big-boxach utrzymywały się w przedziale 3,6–6,5 EUR/mkw./m-c, a w topowych lokalizacjach przekraczały 6 EUR. Deweloperzy oferowali zachęty przy dłuższych umowach, a koszty eksploatacyjne rosły z powodu energii i pracy.
Dojrzałość rynku
Renata Osiecka, Partner Zarządzająca, AXI IMMO: „W drugiej połowie 2025 r. spodziewamy się kontynuacji trendu stabilizacji zarówno po stronie podaży, jak i popytu. (…) Przewidujemy dalszy udział renegocjacji i wzrost znaczenia umów typu pre-let. (…) Widzimy stopniowe dojrzewanie rynku, na którym dominuje pogłębiona analiza nad spekulacją, rośnie znaczenie ESG, w efekcie czego zawierane są dłuższe umowy”.
